中古マンション売却で売れない理由とおすすめ不動産査定仲介業者

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高く売る秘訣公開!

1 自分のマンションの相場を知ること

 

<マンションを売る前にまずやっておきたいこと>

 

マンションを売る前にまずやっておきたいこと

マンションを売るなら少しでも値段が高い方がいいですよね。

 

売却を検討する時にまずやっておきたいことが、自分のマンションの相場を知ること。

 

自分のマンションを売る理由はそれぞれ異なりますが、転勤や一戸建て購入、もしくはローンの返済など色々な状況によりマンションを手放さないといけない場合があります。

 

売却したお金で次の住宅の購入資金に充てることもありますので、少しでも高い値段で売却したいと思いますよね。そこでまずは相場を知ること。相場を知らずに売却をしてしまうと後で損をしてしまいますよ。

 

またスムーズな売却をするには高望みしてしまうと、いつまで経っても買い手が見つからないなんてことにもなりかねません。そこで大切なのは相場を知り、それに合った売却を進める事。

 

もしかしたら相場価格が自分の希望以下になる可能性もありますが、ここは冷静な判断が重要です。住宅の売却は価格が大きい為、数百万円の損は簡単に起きてしまいます。

 

<相場を調べる方法>

 

マンションの売却をするポイントはまず相場を知ることから。でも自分で調べるとすると、どこから手を付けていいのかわかりませんね。そこで利用したいのが不動産仲介業者。業者は日本全国にあり、ついつい近所の不動産仲介業者に相場の算出を依頼してしまう方もいることでしょう。

 

しかしそれぞれの業者では得意とする地域や物件がありますので、何社もの不動産仲介業者に依頼して相場を調べることがポイントです。しかしここで注意したいのが相場価格。業者の見積もり金額は、必ずしもその値段で売れるというワケではありません。

 

あくまでも目安のためマンション売却の参考として覚えておきましょう。住宅はマンションに限らず、中古一戸建て物件も同様に、売るタイミングや市場価格の変動などもあります。

 

相場価格よりも安く取引される場合もありますが、不動産仲介業者の腕によっては高額で売却できる場合もあります。高額で売却するためには一括査定のサイトを利用して業者をまずは比較してみましょう。

 

2 不動産仲介業者の選び方

 

<業者選びが重要な理由について>

 

業者選びが重要な理由について

マンションを少しでも高く売却する為には、不動産仲介業者を選ぶことが最初のステップ。どこも同じでは?と思うのは大きな間違い。

 

マンションの売却を業者に依頼しているのに、なかなか良い返事がこない場合があります。中古マンションは物件の数が大変多い為、売り方にもちょっとしたコツが必要になります。

 

オーナーからみると、依頼した業者にすべて任せた状態。業者によっては販売促進をしっかりやってくれない場合や、市場の価格と差をつけすぎるなど、業者の販売手法にも問題があるケースがあります。

 

また不動産仲介業者は、地域ごと、物件ごとに得意とする分野がありマンションを売却する際には実績が多い業者のほうが安心して任せられるという面もありますよね。このように不動産仲介業者をしっかり吟味して選ぶことが、少しでも高い値段で売る為にもメリットになるのです。近いから、人気があるから、というだけでなくあらゆる面を比較して業者選びをしてみましょう。

 

<不動産仲介業者を選ぶ方法>

 

不動産仲介業者は色々な地域にありますが、自分でいざ見つけるとなると大変な作業ですよね。マンションの見積もりを依頼をしたくても、初めての場合はどの業者が良いのか見当もつかないことでしょう。そこでおすすめなのが一括見積もりサイト。

 

見積もりを依頼したい物件の住所などを入力するだけの簡単手続き。一度に数社の見積もり依頼ができるため、自分であちこり歩き回り業者を見つける手間がありません。忙しくて時間がない時でも安心。

 

見積もりを依頼するとそれぞれの業者から査定結果が届き、そのなかから気にいった不動産仲介業者に連絡をするだけ。一括見積サイトでは1000社程の業者との取引があり、地方の業者などあらゆる地域からも選択が可能。

 

しかも無料で利用でできるため、気軽に一度の手続きが済ませられるのです。信頼できる業者を選ぶには、数多く比較をしたほうが情報力も豊富で選びやすくなります。大切な不動産は一括見積サイトでまずは比較してみましょう。

 

 

3 良い仲介業者の見極め方

 

<査定が高いだけではダメ>

 

査定が高いだけではダメ

マンションを売却するには、1円でも高いほうがオーナーにとってはありがたいことです。

 

不動産仲介業者には査定額を高く見積もりアプローチしてくる業者も決して少なくはありません。

 

しかしここで金額だけに飛びついて仲介業者を選んでしまうと、後々嫌な思いをする可能性もありますよ。

 

まず大切なポイントは査定額が相場や他の業者よりも1割〜2割程度高い事が必要。金額でまず振り分けた後にチェックしたいのが業者の実績。自分の住んでいる地域を得意としているかどうかを必ず調べてみましょう。

 

売却、販売ともに実績数が多いかどうか、そして担当者の質もチェックしたいポイント。マンションの売却は高額な取引になりますので、こまめなコミュニケーションを取りたいと思うのは当たり前の事ですよね。

 

しかしこちらから連絡をしてもなかなか返答がない場合や、忙しそうに対応をする担当者では不安にもなりますよね。仲介業者は査定額とともに、会社の質にもこだわりましょう。

 

<良い仲介業者とは?>

 

色々な仲介業者がいますが、どこを比較してみ同じように見えてしまいますよね。そこで不動産の売却をする時には、失敗しないように業者を見極めることが必要なのです。良い仲介業者は、新人社員でなく必ず経験豊富な担当者を紹介してくれます。仮に満足がいかない場合は、顧客の希望に合わせて担当者を変えてくれる点も必要です。

 

そして実際に物件を販売する段階に不動産広告として必要になるのが室内の写真。インパクトに残るような写真の部屋の写真撮影など、物件が売れやすくなるような工夫、そして様々なアイデアを提供してくれる知識豊富な担当者がいることが必要です。

 

中古マンションはなかなか売れない場合には、売却以外にも賃貸として人に貸すことも可能です。このようにあらゆる場面で違ったアプローチを提供してくれる実績の多い不動産仲介業者が理想ですね。数多い業者のなかから見つける為には、ネットで検索しても良いでしょう。その際に必ず口コミや評価についてもチェックすると安心です。

 

4 不動産会社の仲介手数料もきちんと交渉すること

 

<仲介手数料とはなに?>

 

仲介手数料とはなに?

不動産仲介業者に依頼してマンションの売却をする際には色々な費用が発生します。

 

売主が払わないといけないものの一つに、仲介手数料があります。

 

この費用は物件の売買契約が成立した時に発生するもので、査定を依頼する時などにはかかりません。

 

仲介手数料は一般的に成功報酬と呼ばれ業者の儲け部分に当たるもの。物件を売却する際にはまず仲介手数料というものについても、しっかり理解しておきましょう。仲介手数料は法規制で上限が決まっています。そのため、上限以上の額を請求して受け取った場合には法令の違反になりますのでご注意ください。

 

業者が必ず上限額を請求してくるというワケではありませんが、悪質な業者の場合には可能性がありますよね。上限のたとえを一例であげると、取引額が200万円以下の場合は報酬額が5%以内と決まっています。取引額が400万円を超える場合は3%以内。さらに課税対象になっている為、消費税もかかるのでご注意ください。

 

<仲介手数料も交渉可能>

 

自分のマンションや不動産を売却することは、人生の中でも繰り返し起こることではありませんよね。ほとんどの方が仲介業者の言われる通りにすべての手続きを進めてしまう可能性があります。

 

仲介手数料についても同様で、言われた額をそのまま支払うのが一般的だと誤解している方もいるようです。ここで知っておきたいのが、不動産仲介手数料は交渉については可能であるという事。本来仲介手数料には広告費などの実費は依頼者が負担するものではありません。

 

仲介業務以外で発生した費用までも請求してくる場合は、必ず確認が必要です。また仲介手数料は売買契約が成立した時に発生するものですが、この段階で物件の引き渡しまで完了していることは少なく、仲介手数料の全額を支払うのは抵抗を感じる場合もありますよね。

 

そんな時も必ず業者に交渉をして契約締結時に半分、残額を引き渡し完了時に払うなど仲介手数料の支払い方法についても交渉してみましょう。

 

5 マンション売却で高く売れる時期は?

 

<マンションが高く売れる時期はいつ?>

 

マンションが高く売れる時期はいつ?

マンションが売れる時期は、引っ越しが一番多い春先の2か月前といわれています。

 

春先は住み替えや引っ越しが多く、住宅の需要が多い時期。そのためマンションも高く売れるチャンス。

 

しかし近年ではマンションの需要と供給にはアンバランスな現状があり、売り手が多くなかなか売却できないという状態があります。

 

さらにマンションに住むのがファミリー層でなく子供のいない夫婦、単身世帯が多くなってることも影響し、引っ越し時期を春先にこだわらないという事もあるようです。引っ越し業者もシーズンを外した方が料金が安くなりますし、自分の都合に合わせやすいなど、春先以外のほうが転居するにはメリットも色々あるようです。

 

また昔のように自分で不動産業者を1件ごとに回り物件を探す人も減っていますよね。インターネットの便利なツールでいつでも情報を得られる為、慌ててマンションを探す人も減っている現状があるのです。そのため高く売れる時期にそれほどこだわらずに売却ができるのです。

 

<時期にこだわらずに自分の計画通りに売却すること>

 

高く売れる時期のほうが少しでも得。そう考えていたのはひと昔前の事。マンションの需要は大変多く、物件を探す人の年齢層も変わっています。売り手は1円でも高く売却をしたいものですが、買い手にとっては底値のチャンスを待っています。

 

ネットでいつでも物件を探せる時代。高く売れる春先ではマンションの価格も上がっています。それを見込んだ買い手はあえて他の時期を選び、少しでも安く購入しようと考えるのです。そのため物件が市場に出ても、高く売れる時期では買い手が決まるまでに時間がかかる可能性もあり、その反対に時期を外した方がすぐに売却できるメリットもあります。

 

そこでマンションを売却しようと決めた時は時期にこだわらず、自分が売りたいと思った時に売りに出すことがポイント。どんな反応があるか少しでも早くみることが必要になります。春先の時期を待っていたせいで売れるチャンスを逃してしまうなんてことにもなりかねませんよ。

 

6 マンションを高く売る時の心構え

 

<高額で売るポイント>

 

高額で売るポイント

マンションを売る時は少しでも高く売却したいですよね。高額で売るためにまず知っておきたい心構えがあります。

 

そのためには必ず売れる戦略をたてること。しかし不動産市場に詳しくない人にとっては仲介業者だけが頼りになってしまいます。

 

まず覚えておきたいことは早く売る事だけを意識せず、自分の希望額になるまで慌てないこと。マンションは時期によって販売価格が変動しています。

 

どうしても金銭的な事情により、早くマンションを手放したい場合は相場よりも多少安い金額でも仕方がありません。しかし今すぐに売りたいというのでなければ、時間をかけて値段が上がるのを待つことが大切。購入する人はまず希望のエリアでどんな物件があるかを検索します。

 

良い物件がある時は反応も早く、不動産広告に掲載される前に売却されるケースも少なくはありません。少しでも高く売るためには仲介業者の腕にかかっていますが、慌てずに市場の反応を見ながら対処していくことが高く売るコツになります。

 

<仲介業者の値引きに注意>

 

マンションの売却は精神的にストレスにもなりますよね。早く売りたいけどなかなか金額と釣り合いがとれない。そんなもどかしい思いをしているオーナーはたくさんいます。ここで高額で売却できる人に共通するのが余裕があり慌てないという点。

 

どうしても売りたい気持ちを知っている仲介業者は、値段を安くして売却しようと提案をしてきます。この値引き交渉には注意しましょう。値引き交渉はタイミングがとても大切。

 

売主が急いで売りたい、買い替え交渉をする予定があるなど慌てている様子が買い手にわかってしまうと、売主からは強気な値引き交渉に対応することはできません。仲介業者は販売する物件の数が多いほど儲けが増えるワケですから、値引き交渉をして買い手の希望に近づけようとしてきます。

 

高額で売却するには売主が業者に値段の限界を伝えておくのも大切。希望額で物件が売却できるのは、仲介業者の販売促進の技がとても重要になりますね。簡単に値引き交渉に応じないで、まずは様子を見る心のゆとりを持ちましょう。

 

7 マンションを諦めて早く安く売却した方が良い時

 

<マンションを売るタイミング>

 

マンションを売るタイミング

マンションの持ち主が売却する理由はそれぞれ異なりますが、一戸建てを購入する計画や転勤、家族の理由により早く手放したい場合があります。

 

このような場合は比較的値引きにも応じる為、マンションの売却が早くできる可能性があります。

 

しかし多くの方が少しでも高い値段でマンションを売却したいと考えていますよね。売るのも買うのもタイミングがとても大切。少しでも高値でマンションを売却するには、値段が安くなってしまう前がおススメです。

 

通常は売り出してから3か月ほどたっても買い手がつかないと、売主の方は焦ってしまいますよね。中古マンションは数が多く買い手市場。いつまでも希望の金額に達するまで待っていると、なかなか売却できるタイミングがありません。

 

売り出して買い手がつかない為、価格をそのまま変えずにリフォームしたところすぐに売却できたというケースもあります。いつまでも希望の金額にこだわるより、タイミングを見計らって安く売却をしたほうが得な場合もあります。

 

<値段が下がる時>

 

 マンションの値段が安くなるには色々な要因がありますが、一つに地域開発により新しいマンションが建築される場合があります。同じエリアに自分のマンションと同じようなタイプが出来上がると比較の対象になり、中古マンションはなかなか売れなくなってしまいます。

 

すると値引きをして売却する物件も増えてくるのです。駅近でアクセスが良い立地条件、人気があるエリアのマンションなどは値引きをしなくてもすぐに完売するほどの人気がありますが、中古マンションになると値段が高いと新築マンションのほうが魅力的に見えてしまいますよね。

 

このような場合はいつまでも希望の金額にこだわらず、仲介業者の値引き交渉に応じて売却することが大切。いつまでもタイミングを待っていると、さらに値引きされて損をしてしまう可能性もあります。

 

自分のエリア近辺で新しいマンションができる場合は特に慎重に売却タイミングを見ることが必要です。中古マンションは9割近くが売り出し価格よりも安く売却される傾向もあるといわれています。

 

8 マンション売却で自分で出来ること

 

<想定通りに売却するコツ>

 

想定通りに売却するコツ

マンションの売却は好機が到来しているとも言われていますが、新築マンションが販売開始と同時に完売する中、同時に中古マンションの需要も増えている地域もかなり増えているようです。

 

マンションなどの不動産の売却は初めての方も多いと思いますが、希望の値段に少しでも近づける為には自分で注意したい点がいくつかあります。

 

まずは気になるのが価格。同じマンション内で過去に売却された値段をまず参考にして、いくらぐらい売却できるか価格が把握できます。まだ売却する計画が無くても、常に情報収集することは必要です。

 

同じマンションの不動産広告を見た時は、参考までにチェックしておくとよいでしょう。マンションの売却は売る時期、値段など様々な要因により自分の希望額に満たない場合もあります。売り出してから買い手が見つかるまでに長い時間がかかる場合もありますので、売却を検討しはじめた時はまず不動産仲介業者などプロと相談することをオススメします。

 

<自分でできる事はなに?>

 

不動産の売却はとても複雑な手続きなどもあり、素人の人は業者任せになってしまいますよね。しかし自分の大切な不動産、少しでも高く売却する為には自分でできることもあるのです。まずは複数の不動産会社に査定を依頼する事。

 

一括無料査定を利用すれば簡単に一度に依頼ができます。それぞれの業者の対応も比較ができますので、信頼できる仲介業者を見つけやすいメリットがあります。そしてマンションの売却の流れなど、自分で調べられることはあらかじめ知識をつけておくことをオススメします。

 

全く知らない状態では業者の言いなりになり、本来売れるはずの金額よりも安く売買されてしまう可能性もありますよ。そこで口コミなどを参考にして、実績のある不動産会社を見つけることが大切。

 

また身近に不動産を売却した経験がある知人などにアドバイスをもらうのも良いでしょう。日頃から注意できるのは室内の清掃。売却が決まったらなるべく丁寧に室内を扱うことも必要です。

 

9 マンション売却でリフォームはした方が良いのか?

 

<リフォームのメリット>

 

リフォームのメリット

中古マンションは地域によって需要が少ない為、販売価格がどんどん安くなってしまう場合があります。

 

なかなか売却できないマンションをリフォームしたら簡単に買い手が見つかったということもよくあります。

 

リフォームはマンションを売るために有利になることは間違いありません。しかしリフォームには費用がかかるため、売主の負担が増えてしまいますよね。綺麗な状態でマンションを売るか、それともリフォームをせずに値段を安くして販売するか。

 

その判断は一般の人では大変難しいところ。経験豊富な仲介業者に相談をしないとそのエリアの市場の動きはわかりません。リフォームをすると、売り出した時にとても好印象な為、買い手が付きやすくなり販売期間が短くなる傾向があります。

 

しかし売主が100万円かけてリフォームしたのに、販売価格に50万円のメリットしかないのでは全く意味がありませんよね。リフォームをしたほうが良いのか、どこまでするのか自分で判断するのはとても難しいのです。

 

<不動産仲介業者と相談してみよう>

 

リフォームをしたマンションはとても人気があるためリフォームしていない中古物件よりも早く売却できるケースが多いですよね。リフォームと言っても買主側にメリットにならないものでは困ります。また買主が自分の好みでリフォームをしたい場合は、かえって不利になってしまう場合もあるのです。

 

リフォームの内容は様々ですが、汚れたクロスの張替やハウスクリーニングなどの低額でできるリフォームだけでも有利になる場合もあります。売り出し前はできるだけコストを抑えたいのが売り主の本音。そこでリフォームをするかしないかは、そのエリアの市場の動向も参考にして検討しないといけません。

 

不動産仲介業者では、このような売主の悩みに的確なアドバイスを行い、少しでも有利に売却ができるように相談にのってもらえます。ケースバイケースで必ずリフォームが必要になるとは言い切れない為、まずは専門家に相談することが必要ですね。

 

10 仲介業者とは専属専任契約と一般媒介契約比較してどちらが良い?

 

<仲介業者の専属専任契約と一般媒介契約の違い>

 

仲介業者の専属専任契約と一般媒介契約の違い

不動産仲介業者と契約を結ぶ際には、専属専任契約と一般媒介契約の二つがあります。専属専任契約は契約をした業者のみが1社限定で売却を行うもの。

 

それと反対に一般媒介契約は何社もの業者が競合して物件の販売を行うものです。業者側にしてみると独占して販売を行い為、専属専任契約をしようとしてきます。

 

しかしその仲介業者の販売力が高い会社なら良いのですが、ほかの業者のほうが販売促進力が良い可能性もありますよね。何社にも依頼したほうが幅広く販売が展開できるメリットがあります。この二つの違いですが、専属の場合は1週間に一度、一般の場合は2週間に一度の販売状況報告を売主にする決まりがあります。

 

専属の場合は他のその物件を扱う業者が居ない為、顧客からの反応や問い合わせ件数が多くなるメリットがあります。どうしても売りたいという熱心な態度で接してくれる為、信頼関係が築ければ専属のほうが売主にとっては安心できる一面があります。

 

<どちらの方にしたらよい?>

 

不動産会社はできるだけ専属専任契約を希望しますがここで注意。売主が完全に信頼できる業者を見つけることができるかどうか、ここが最大のポイントなのです。一般媒介の場合は不動産会社が複数同時に仲介を依頼できるため、あらゆる販売方針により売れる確率も上がります。

 

また仮に自分の家族や知人に売却する際にも一般媒介契約の場合は不動産会社を通さなくても契約が可能です。しかし専属の場合は不動産会社が独占しているため、必ず業者を通して契約しないといけません。

 

一般媒介契約は、仲介する業者が複数いるため、各社の間で競争が高まるメリットがありますが、必ず自分の会社で販売できるとは限らない為、販売促進が手薄になってしまうデメリットがあります。

 

どちらにもメリットとデメリットはありますが、仲介する業者の数が多い方が売主にとってはメリット。信頼できる関係が築けるように慎重に業者選びを行い、媒介契約の種類はよく相談の上判断しましょう。

 

11 高く売るには買い手に交渉出来る条件を持っておくこと

 

<買い手からの値引き交渉とは?>

 

買い手からの値引き交渉とは?

マンションを買う側では、少しでも販売価格よりも安い金額で購入したいですよね。同じ物件も長い間売れなければ、いつか値引きされる可能性が高いのです。

 

売り手にとっては少しでも高い値段で売ることが目的。そこで行われる値引き交渉について知っておきましょう。マンションは高額な買い物。

 

どちらも値引きに関しては大変慎重になっていますが、価格交渉としては家電や家具なども対象になる場合があります。また買い手が引っ越しをしたい時期や売主が退去できる時期も価格交渉に反映されることがあります。

 

高く売るためにはまず買主にとって交渉できる条件を多くする点がポイント。売り手側の一方的なオファーだけでは買主にとってはとても不利に見える場合があります。マンションが人気の今の時代。比較の対象はあちこちにありますよね。買い手市場とも言われている中古マンションは、買い手からの値引き交渉にどのように対処するかが大切なポイントになっています。

 

<売主側でできる事>

 

近年では家具付きの中古マンションなど、少しでも買主にとってメリットになる物件も増えています。独身者や新婚の夫婦など家具を買う費用を考えるとかなりの出費になりますよね。そこでマンションを売却する時には、買い手に対してアピールできる素材がないといけません。

 

また退去する時期を買主の希望に合わせるなど、些細な点もスムーズな売却には欠かせません。このような売買の仲介をするには経験が豊富で実績のある不動産会社が安心ですよね。どちらにとってもよいアドバイスができる担当者の方が、双方気分よく売買ができるのです。

 

そこでまずは業者選びが重要なポイント。日本全国に不動産会社があり地元密着型から大手の企業まで種類は色々です。たった一社だけと相談するよりも、複数の業者を比較したほうが自分と相性の良い会社が見つかりやすいのです。

 

そこでオススメは一括査定サイト。簡単な入力フォームに売却したい物件の住所を入力して依頼するだけの手軽なサイトがたくさんありますので、早速参考にしてみましょう。

 

12 購入検討者が内覧見学する事になった時の対応

 

<室内の注意点>

 

室内の注意点

実際に購入を検討している人が内覧に来る際はいくつかの注意点があります。

 

なるべく好印象を持ってもらう為には、まず室内を綺麗にしておくことは欠かせません。

 

水回り、キッチンの油汚れ、そして家財道具なども乱雑になっていないかどうか。

 

できればモデルルームのようなすっきりした空間が理想ですね。購入希望者は内装だけを見るだけではありません。実際に動かせるドアやベランダのサッシなども要注意。滑りが悪い引き戸などはあらかじめ修理をしておきましょう。

 

マンションの完成時の図面とともに部屋の間取りを確認する場合もあります。畳の部屋をフローリングに変えてある場合などはきちんと説明をしておきましょう。掃除に関してはあらかじめ自分でできることなので、目立つカビの汚れなどは特に意識して綺麗にしておきたいですね。

 

また部屋の案内は業者に任せて、なるべく自分は質問された時に答える程度。業者以上にアピールしてしまうのは避けましょう。内覧は買主が決断するための大切なチャンスになります。

 

<共用部分の注意点>

 

マンションの内覧は室内だけでなく、共有部分も大切な点。外観や外壁などの資産価値に当たる部分もチェック対象になります。マンションでは12年に一度の大規模な修繕をするのが一般的ですが、修繕積立金以外にも修繕の際に別に費用が必要になるケースもあります。

 

このような管理費や修繕費などの点についても、はっきりと説明ができるように管理組合に確認することも大切なポイントですね。また気になる近隣との関係、そして子供がいる家庭では学校、スーパーなど近辺の住み心地なども大切なアピールポイント。

 

これらの総合的な判断により、希望者が決断をする要素になります。不動産仲介業者では内覧でも買い手側に上手にアピールをして販売促進を行いますので、マンションを売却する際は担当者の質も重要なポイントです。

 

自分と相性のあう業者を見つけるには、一括比較サイトを利用してまずは査定額から調べてみましょう。