マンション売却税金の計算

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中古マンション売却による税金の計算方法

 

中古マンション売却による税金の計算方法

マンション売却での譲渡所得税は、物件の保有期間が5年以上か5年未満であるかによって異なります。

 

5年以上の場合には、長期譲渡所得となり、所得税15%、住民税5%がかかります。短期譲渡所得の場合、このおよそ2倍の税金がかかります。

 

その年の1月1日時点での保有期間が基準となるので、保有期間が5年以上でもその年の1月1日時点ではまだ5年未満だった場合には短期譲渡所得となってしまうことには注意が必要です。

 

このように、

 

譲渡所得に20%をかければだいたいの税金の金額がわかるのですが、譲渡所得の計算方法が少し複雑になっています。マンションを売却した金額から、取得費と経費を差し引いた金額が譲渡所得になります。

 

経費については、仲介手数料、印紙代、登記のための費用など、売却のためにかかった費用は基本的にすべて経費として計上できます。マンションの維持費や管理費については、経費として計上できない点には注意が必要です。

 

計算が複雑になるのが、取得費です。

 

親から相続をした物件で、購入費がわからない場合には、売却価格の5%が取得費となります。購入費がわかっている場合には、減価償却費は「購入費×0.9×償却率×経過年数」が計算式となります。

 

償却率は住居用であるか、事業用であるか、木造であるか、鉄筋コンクリート造であるかなどによって異なるので、確認しておきましょう。減価償却費が引かれるので、3000万円で購入したマンションは、そのまま3000万円が取得費として計上できないという点には注意が必要です。

 

しかし、鉄筋コンクリート造の住居用マンションの場合なら、耐用年数が70年として計算されるので、それほど急激には価値が低下しません。7年が経過していたなら、減価償却費は1割の300万円であり、取得費は2700万円となります。

 

建物の売却では、減価償却がされるものの、それ以下の値段で売れてしまうことも多いです。そのため、譲渡所得が発生せず、それどころか損失が出ているというケースもあるでしょう。もしも、譲渡所得が発生していても、マイホームの特例があるので、3000万円までなら控除ができます。

 

しかし、マイホームの特例は自動的に適用されるものではなく、確定申告が必要になるので、必ず税務署への確定申告は必要になります。例えば、1000万円の譲渡所得が発生していて、3000万円の控除があるから税金はゼロになると考えて確定申告をしなかった場合、特例は自動的に適用されないので、1000万円に対して税金がかかってしまうことがあります。

 

マンションの売却では

 

損失が出るケースのほうが多いでしょうが、このケースでは、「損益通算、繰越控除」の特例が適用できる場合があります。一定の条件を満たしている必要がありますが、給与所得などから税金が控除されるので、損失が出た場合でも確定申告をすることで税金を大きく節約できるケースがあります。

 

また、マイホームの売却では、土地はもちろん、建物についても消費税はかかりません。投資用の物件など、事業用の物件では消費税がかかるので、注意しておきましょう。